Vuokrasopimus: 5 minuutin opas vuokranantajalle

Jos olet antamassa asuntoa, tai mitä tahansa kiinteistöä vuokralle, tulee tapahtumasta aina kirjoittaa vuokrasopimus. Hyvin tehty sopimus ehkäisee turhia kiistoja ja toimii kaikkien osapuolien oikeuksien suojana. Vuokrasopimuksen kirjoittamisessa on kuitenkin aina omat sääntönsä. Tämän viiden minuutin opas auttaa sinua vuokrasopimuksen laatimisessa.

Mitä vuokrasopimus tarkoittaa?

Vuokrasopimus on laillinen asiakirja, joka antaa vuokralaiselle käyttöoikeuden toisen laillisen henkilön omistamaan asuntoon, tai muuhun kiinteistöön maksettua vuokraa vastaan. Vuokrasuhde voidaan solmia yrityksien, sekä yksityisen henkilöiden välillä.
Suomessa vuokrasopimuksia koskee ns. sopimusvapaus, joka antaa suhteellisen vapaat kädet sopimuksen osapuolille sen yksityiskohdista sovittaessa. Kuitenkin sopimuksille on olemassa tiettyjä rajoitteita ja ne määrittelee erillinen asuinhuoneenvuokralaki. Vuokrasopimusta laatiessa on syytä perehtyä erilaisiin lainsäädännön vaatimuksiin.

Mitä eroa eri vuokrasopimuksilla on?

Vuokrasopimuksia on erilaisia, mutta niiden perustarkoitus on kuitenkin sama. Tässä on esimerkkejä tyypillisemmistä vuokrasopimustyypeistä:

• Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus – Tämä sopimustyyppi on kaikista yleisin. Vuokrasopimuksen ollessa voimassa toistaiseksi, sopimus jatkuu kunnes jompi kumpi osapuolista pättää vuokrasuhteen. Suomessa on usein tapana sopia myös toistaiseksi voimassaoleville sopimuksille minimiaika, kuten simerkiksi 12 kuukautta. Tämä suojaa vuokralaista äkilliseltä muuttouhalta, sekä säästää vuokranantajan  uuden vuokralaisen etsimisestä aiheutuvalta työltä toistamiseen.

• Määräaikainen sopimus  – Määräaikanen sopimus on nimensä mukaisesti voimassa vain määrätyn ajan. Tämän tyyppiset sopimukset ovat tavallisia esimerkiksi tilapäisten toiselle paikkakunnalle, tai ulkomaille tapahtuvien muuttojen yhteydessä.

• Lyhytvuokraus – Nykypäivänä tilapäisiä loma-asuntoja tarjoavat palvelut ovat yleistyneet nopeasti. Vaikka tätä ei aina mielletä vuokralle antamiseksi, lyhytkin maksua vastaan annettu käyttöoikeus asuntoon on lain mukaan vuokrasuhde. Tämä kannattaa pitää mielessä toiminnan riskejä ja esim. verotukseen liittyviä asioita harkitessa.

Vuokrasopimuksen kirjoittaminen

Vaikka suullinen sopimus lasketaan Suomen laissa päteväksi sopimukseksi, tulee vuokrasuhteesta aina tehdä vuokrasopimus kaikkien osapuolien oikeuksien turvaamiseksi. Vaikka vuokralainen olisi perheenjäsen, tai muu läheinen, kiistatilanteita saattaa silti syntyä. Kiistatilanteissa asioiden todistaminen saattaa olla hankalaa, jos niistä ei ole ns. mustaa valkoisella.

Sopimuksesta ilmenee esimerkiksi asunnon tiedot, vuokran ja vuokravakuuden määrä, sekä monia muita yksityiskohtia. Mikäli vuokranantajalla on erillisiä sääntöjä vuokra-asunnon suhteen (esim. eri lemmikkieläimiä, ei tupakointia) ne tulisi kirjata sopimukseen ja käydä läpi vuokralaisen kanssa ennen sopimuksen allekirjoittamista. Yleensä asukas saa asunnon avaimet käyttöönsä allekirjoitettuaan vuokrasopimuksen ja maksettuaan vuokravakuuden.

Sopimuksen päättyminen

Vuokrasopimus päättyy tavallisesti irtisanomisen kautta. Irtisanominen tapahtuu asuinhuoneenvuokralaissa määritetyn irtisanomisajan puitteissa. Vuokralaisen päättäessä sopimuksen, irtisanomisaika on aina 1kk. Vuokranantajan kohdalla taas noudatetaan 3kk irtisanomisaikaa alle vuoden kestäneissä vuokrasuhteissa ja vuokrasuhteen kestäessä yli vuoden noudatetaan 6kk irtisanomisaikaa. Vuokralainen saa irtisanoa sopimuksen mistä syystä tahansa, mutta vuokranantajan tulee aina kertoa vuokrasuhteen päättymisen syy. Syy tulee kertoa, sillä laissa mainitaan, ettei vuokrasuhteen päättyminen saa tapahtua ”hyvien tapojen vastaisesta syystä”, joskaan tälle ei ole virallista määritelmää.

Kuitenkin vuokrasopimus voidaan myös purkaa, jota ei tule sekoittaa irtisanomiseen. Sopimuksen purkaminen edellyttää erityistilannetta, käytännössä jomman kumman osapuolen tekemää väärinkäyttöä, tai laiminlyöntiä ja sille on oltava kunnolliset perusteet.
Vuokranantaja saa purkaa sopimuksen esimerkiksi, jos asuntoa on käytetty vuokrasopimuksessa mainitun tarkoituksen vastaisesti. Yleisin vuokrasopimuksen purkamisperuste on maksamattomat vuokrat, tai vuokravakuus. Vuokralainen saattaa purkaa sopimuksen, jos vuokraisäntä on laiminlyönyt esimerkiksi asunnon huoltovastuuta, tai jos asunnossa asumisesta aiheutuu vuokralaiselle ilmeistä terveydellistä haittaa.

Alivuokralaisuus

Alivuokralaisuudella tarkoitetaan asunnon osan antamista vuokralle toisen osapuolen käyttöön. Tässä järjestelyssä vuokralainen asuu samassa asunnossa vuokralaisen kanssa. Epäselvyyksien välttämiseksi alivuokralaissopimuksessa kannattaa määritellä mikä osa asunnosta on vuokralaisen käytössä. Myös säilytystilojen (esim. kellari- tai vinttikomero) ja muiden asuntoon kuuluvien erillisten osien jakaminen on hyvä sopia etukäteen. Myös koko asuntoa vuokrattaessa on hyvä selventää kuuluvatko asunnolle osoitetut erilliset säilytystilat sopimukseen.

Moni vuokranantaja ei tule ajatelleeksi, että alivuokralaisuussuhteen voi solmia sekä asunnon omistaja, että päävuokralainen. Käytännössä mikään ei siis estä vuokralaistasi hankkimasta alivuokralaista omistamaasi asuntoon. Asuinhuoneenvuokralain mukaan päävuokralainen saa luovuttaa asuinhuoneistosta enintään puolet toisen henkilön haltuun, ellei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa, tai häiriötä. Tällä järjestelyllä tarkoitetaan siis asunnon osan antamista vuokralle, koko asunnon luovuttamisesta eteenpäin puhutaan osassa jälleenvuokraaminen. Alivuokralaisuudeksi lasketaan myös lyhytvuokrasopimuksen tekeminen, mikäli vuokrattava osuus on alle puolet asunnon koosta. Lyhytaikaisten, yleensä loma- tai liikematkojen ajaksi tehtävien asunnonvuokrauksin määrä on kasvanut viime vuosina. Alivuokralaisuusuhteessa asunnon kunnosta ja vuokranmaksuvelvotteista vastaa aina päävuokralainen.

Jälleenvuokraaminen

Aiemmassa pykälässä kävimme läpi päävuokralaisen sopimaa alivuokrasuhdetta, jossa enintään 50% asunnosta luovutetaan toisen henkilön käyttöön. Mikäli asunnosta vuokrataan yli puolet, kyseessä on jälleenvuokraus. Toisin kuin alivuokralaisuudelle, jälleenvuokraukselle tarvitaan aina vuokranantajan lupa. Myös lyhytvuokratoiminta, jossa yli 50% asunnosta annetaan vieraan käyttöön, ei ole sallittua ilman vuokranantajan lupaa.

Mikäli vuokralainen haluaa antaa asuntonsa toisen henkilön käyttöön, vuokrasuhteesta voidaan tehdä erillinen sopimus jälleenvuokrauksesta. Kuitenkin kaikkien osapuolien kannalta parempi vaihtoehto saattaa olla vuokraoikeuden siirtäminen toiselle osapuolelle. Tämä voidaan tehdä tilapäisesti, (esim. työkomennuksen tai opiskelujen ajaksi), tai pysyvästi, jolloin vuokralainen vapautuu omasta vuokrasopimuksestaan.

Vuokran korotus

Vuokran määrä vastaa yleensä asunnon alueen vuokratasoa. Koska vuokra perustuu asunnon vuokraamishetkellä sovittuun määrään, pitkään voimassaolleet vuokrasopimukset saattavat kuitenkin olla jäljessä alueen yleisestä tasosta. Vuokrataso, ainakin suurimmissa kasvukeskuksissa, muuttuu lähes poikkeuksetta kalliimmaksi.

Vuokraa on mahdollista korottaa vuokrasuhteen aikana, mutta korotuksen tulee olla perusteltu. Vuokran mahdollinen korotus on usein sidottu indeksiin, ja jos se on mainittu vuokrasopimuksessa, on kyseessä yksinkertainen ilmoitusasia. Jotkut vuokranantajat tarkistavat vuokran uudelleen joka vuosi. Etuina tässä käytännössä on vuokrasta saatavan tulon pitäminen ajan tasalla, ja parhaan mahdollisen hyödyn saanti asuntosijoituksesta. Kannattaa myös pitää mielessä, että vuokrankorotus ei välttämättä ole vuokralaiselle mieleen, jolloin korotusilmoitusta saattaa seurata vuokralaisen antama irtisanomisilmotus. Mikään ei estä vuokralaista etsimästä halvempaa asuntoa, jolloin vuokranantajalle aiheutuu lisää työtä ja mahdllista tulonmenetystä uuden vuokralaisen etsimisestä.

Sidottujen korotusten lisäksi vuokrankorotusperusteita saattavat olla esimerkiksi asuntoon tehdyt, ja sen kuntoa merkittävästi parantavat remontit. Näissä tilanteissa vuokran korotuksesta tulee keskustella vuokralaisen kanssa. Kaikki neuvottelut tulisi aloittaa hyvissä ajoin ennen aiottua korotusta.

Vuokrasopimus ja muutokset

Vuokrasopimuksen yksityiskohdat on määritelty erikseen vuokraamishetkellä, ja lähtökohtaisesti ne pysyvät samoina koko vuokrasuhteen ajan. Joskus voi kuitenkin tulla tarpeelliseksi muuttaa joitakin sopimuksen ehtoja. Lähtökohtaisesti tämä on mahdollista vain, jos siitä on erillinen maininta vuokrasopimuksessa, tai muutokset sopivat kummallekin osapuolelle. Vuokralaisen ei siis ole pakko sopia kohtuuttomaksi katsomiinsa muutosehdotuksiin.

Vuokrasopimus: Tärkeää muistettavaa

Vuokrasopimus on laillinen asiakirja, jonka perusteella vuokralainen voi asua toisen henkilön omistamassa asunnossa.

Vuokrasopimuksia on eri tyyppejä, jotka eroavat lähinnä vuokra-ajan kestolta ja vuokrattavan tilan suuruudelta.

Sopimukseen tehtävät muutokset (kuten vuokrankorotus) tulee joko kirjata sopimukseen ennalta, tai niistä tulee neuvotella vuokralaisen kanssa.

Vuokranantaja ei voi kieltää alivuokralaisuusushteita.