Vuokranantajan muistilista – Uuden vuokraisännän opas

Asuntosijoittajaksi ryhtyminen voi kuulostaa houkuttelevalta idealta. Monen mielikuvissa siintää tulevaisuus, jossa vuokratuloilla eläessä ei ikinä enää tarvitse työskennellä. Tämä ei tosin vastaa todellisuutta, sillä vuokranantajana toimimiseen liittyy aina vastuuta ja helpoimmissakin tapauksissa tietty työmäärä. Sijoitusasunnon hankkiminen on kuitenkin yksi tavallisimmista sijoitusmuodoista, joka kartuttaa tuhansien suomalaisten omaisuutta vuosittain. Vuokranantajan muistilista auttaa sinut alkuun asuntosijoituksesi kanssa.

Vuokranantajan muistilista – Tulot ja menot

Asunnon omistamiseen liittyy aina tietty määrä kuluja. Ehkä olet onnellisessa asemassa ja olet saanut asuntosi perintönä. Tämä ei silti tarkoita täysin kuluttoman sijoituksen alkamista, sillä heti ensimmäisenä vastaan tulee monelle suomalaiselle tuttu perintövero.
Suomessa suurin osa ostetuista asunnoista rahoitetaan asuntolainalla. Ihannetilanteessa asunnosta saatava vuokra ylittää pankille maksettavan lyhennyserän määrän. Joskus asunto saattaa kuitenkin seistä jonkin aikaa tyhjillään, jos sopivaa vuokralaista ei heti löydy.
Monesti kuluerät saattavat iskeä samanaikaisesti: putkiremontin tullessa asukas saattaa olla oikeutettu vuokranalennukseen ja toisaalta mikään ei estä asukasta muuttamasta pois asunnosta kuultuaan remontin alkamisesta. Siksi vuokranamaksun antamaan lisätuloon ei kannata luottaa sokeasti.

Välitysfirmat

Vuokranvälitysfirmojen palkkiot vaihtelevat yrityksestä ja luvatusta palvelusta riippuen. On oman harkintakykysi varassa, aiotko ulkoistaa tietyt palvelut toisille yrityksille, sillä suurimman osan palveluista vuokranantaja voi myös hoitaa itse. Varsinkin internetin aikakautena vuokranantaja voi itse hoitaa vuokravälityksen, valokuvauksen, luottotietojen tarkistuksen, mainostamisen ja vuokrankeräyksen. Tällä saatat säästää suuren määrän kuluja.
Moni asia hoituu tänä päivänä automaattisesti. Ammoisina aikoina vuokranantaja kävi keräämässä vuokranmaksun paikanpäälä, nykyään vuokralaisen nettipankki voi hoitaa rahan siirron automaattisesti joka kuukausi.

Mainostaminen

Vuokralaisen löytämiseksi asuntoa on yleensä tarpeen mainostaa, mieluiten kuvilla varustettuna. Asuntoilmoituksessa ei kannata kaunistella asuntoa liikaa, vaan antaa asunnosta ja sen kunnosta realistinen mielikuva.

Nykyaikana huonolaatuisille valokuville ei ole mitään tekosyytä, sillä lähes jokaisella kännykällä voi ottaa laadukkaita, ammattimaisen oloisia kuvia. Asuntosijoittaja voi nähdä huonoistakin kuvista asunnon potentiaalin, mutta tuleva vuokraaja etsii uutta kotiaan. Siksi kuvien on hyvä tuoda esille asunnon kodinomainen tunnelma. Jos vain mahdollista, huonon kuvanlaadun lisäksi tulee välttää sotkuisen, tai esimerkiksi remontin keskellä olevan asunnon kuvaamista. Jos asunnossa asutaan kuvaushetkellä, perus siisteys riittää. Asunnosta ei ole aina mahdollista ottaa kuvia asuttuna ja kalustettuna, näissä tapauksissa kannattaa huolehtia, että asunnon todellinen koko välittyy kuvista. Toisin, kuin paikan päällä katsottuna, tyhjä huone saattaa kuvassa vaikuttaa todellista pienemmältä.
Viime aikoina myös Suomessa on yleistynyt asuntojen kalustaminen mainosta varten, jolloin asuntoon tuodaan huonekaluja, tai koriste-esineitä varta vasten kuvauksen ajaksi. Nykyisin kuviin jopa lisätään digitaalisesti aidonnäköisiä huonekaluja, joita on vaikea erottaa oikeista kalusteista. Tätä voidaan kuitenkin pitää ylimääräisenä kikkailuna, jonka tavoitteena on saada paras mahdollinen mielikuva asunnosta.
Vaikka haluat saada asunnon näyttämään hyvältä kuvissa, huomaathan, että jos asunto vuokrataan kalustettuna, asunnossa olevien kalusteiden tulisi olla samat, kuin siitä esitetyissä kuvissa. Tällä vältetään väärinkäsityksiä.

Asunnon kalustus

Kalustettujen asuntojen sisustaminen kannattaa aloittaa asunnon perustavaroista. Tässä on hyvä noudattaa kultaista keskitietä: kalliiden designhuonekalujen hankkiminen tulee kalliiksi, halvat kalusteet taas saattavat rikkoutua helpommin. Erityisesti kodinkoneiden kohdalla käytettynä ostaminen säästää tuntuvasti rahaa, mutta todennäköisesti laitteen käyttöikä on myös lyhempi. Mikään kodinkone ei säännöllisessä käytössä kestä ikuisesti. Muistathan, että asunnon kiinteät kalusteet kuuluvat vuokranantajan vastuulle. Äkillisesti vanhuuttaan rikkoutuneen jääkaapin tilalle pitää siis hankkia uusi.

Asunnossa ei kannata päästää omaa sisustusvimmaansa liiaksi valloilleen. Makuja on monia, joten esimerkiksi liiallisten koriste-esineiden hankinta saattaa koitua ajanhukaksi. Asunnossa ei ylipäätään kannata tehdä liian rohkeita tyylivalintoja, sillä niukka ja helposti muokattava sisustus mukautuu todennäköisemmin vuokralaisen tarpeisiin helpommin. Vaikka asunnon kunto olisikin hyvä, pieni pintaremontti voi joskus tulla tarpeen: isoäitisi vanhat kukkatapetit, tai 70-luvun trendien mukaiset sinapinkeltaiset keittiökaapit voivat olla liian persoonallisia potentiaalisille vuokralaisille. Näissä tapauksissa neutraalimpi sisustus voi olla suotavaa, eikä esim. maalaustöihin tarvitse edes upota kovin paljon aikaa, tai rahaa.

Yhteydenpito

Jos haluat välttää ulkoisten toimijoiden laskut, voit huolehtia vuokra-asuntosi hallinnosta täysin itse. Tämä kuitenkin käytännössä tarkoittaa jatkuvaa valmiina oloa. Ihannetilanteessa vuokrasuhde sujuu täysin ongelmitta, tällöin yhteydenpito saattaa pitkässäkin vuokrasuhteessa olla kovin vähäistä.
Ketään ei voida velvoittaa ylläpitämään 24h vastaanottoa, mutta vuokralaisen hätäinen puhelu vesivahingosta saattaa yllättää, vaikka olisit lomalla maailman toisella puolella. Tilanteissa, joissa et itse pääse paikalle, kannattaa siis varmistaa, että joku muu on valmiina hoitamaan homman puolestasi. Vuokralaiset tuskin soittavat kiireettömissä asioissa ja näissä tilanteissa yhteydenpito suoritetaan yleensä sähköpostitse. Kiireettömissäkin tilanteissa kannattaa vastata mahdollisimman nopeasti hyvän vuokralaissuhteen ylläpitämiseksi.

Turvallisuus

Asunnon omistajana olet vastuussa asunnon turvallisuudesta ja asumiskelpoisuudesta. Jo asuntoa hankkiessa kannattaa olla perillä kiinteistössä tehdyistä remonteista ja korjauksista ja siitä, että ne on tehty säädösten mukaan. Asunnon ylläpito ja siivous on vuokralaisen vastuulla. Tämän valvominen voi olla hankalaa varsinkin pitkien vuokrasuhteiden aikana. Muistathan, että kaikista asunnolla käynneistä vuokrasuhteen aikana pitää erikseen sopia vuokralaisen kanssa.

Suomen lain mukaan joka asunnossa tulee olla asianmukainen palovaroitin. Palovaroittimia tulee olla yksi 40 neliömetriä kohden. Palovaroittimen hankinta on asunnon haltijan, eli vuokralaisen vastuulla, mutta voit myös hankkia sellaisen asuntoon valmiiksi. Tällöin vuokralaisen on velvollinen huolehtimaan sen toiminnasta vuokrasuhteensa ajan.

Vakuutukset

Vakuutukset toimivat suojanasi yllättävissä tilanteissa. Vakuutuksen voi hankkia sekä vuokralainen, että vuokranantaja. Moni vuokranantaja velvoittaa asukkaan ottamaan kattavan vakuutuksen vuokrasopimuksen alkaessa. Yleensä sekä vuokralaisen, että vuokranantajan vakuuttaminen tuo parhaan mahdollisen turvan kaikille osapuolille. Vakuutusten ehdot vaihtelevat tuntuvasti, lisää tietoa saat vakuutusyhtiöiltä.

Sopimus

Vuokranantajan muistilista Kun kaikki on valmiina, on aika allekirjoittaa vuokrasopimus asuntoon muuttavan vuokralaisen kanssa. Varmista tässä vaihessa, että kaikki yksityiskohdat ovat selvillä. Jos sinulla on erityisvaatimuksia, (ei lemmikkejä, ei tupakointia yms. ), ne tulee tehdä selväksi vuokralaiselle etukäteen.

Jos asuntoon kuuluu vuokralaisen omassa käytössä oleva piha, on sen kunnossapito asukkaan vastuulla. Sama pätee myös mahdollisiin asunnon varustukseen kuuluviin puutarhakalusteisiin, tai ylläpitoon tarkoitettuihin työkaluihin. Jotkut taloyhtiöt ovat, rahaa säästääkseen, jakaneet yleisten tilojen ylläpitovastuuta talon asukkaiden kesken (esim. lippunnosto, lumenluonti, puutarhatyöt), jolloin taloon muuttavan tulisi olla tietoinen velvollisuuksistaan etukäteen.

Vuokrasopimuksen loppu saattaa siintää vielä kaukana tulevaisuudessa, mutta voit välttyä lisätyöltä varautuessasi siihen etukäteen. Helpottaakseen vuokravakuuden palauttamista, asunnon irtaimisto ja kunto kannattaa kirjata ylös ennen vuokralaisen muuttamista. Muistathan, että asunnon normaali kuluminen on aina vuokranantajan vastuulla.

Vuokravakuus

Vuokravakuuden, eli takuuvuokran pyytäminen on alan peruskäytäntöjä. Vuokravakuus toimii vuokranantajan turvana tilainteissa, joissa asunnolle, tai sen irtaimistolle aiheutuu vahinkoa, tai asukkaalla on on ollut vaikeuksia suoritua vuokranmaksusta. Vuokralainen voi maksaa summan suoraan vuokranantajan tilille, tai sille voidaan avata erillinen vakuustili, jossa varat pysyvät tallessa vuokrasuhteen ajan.

Asuntosijoittaminen voi olla hyvä keino kartuttaa varallisuutta. Kun laina-aika lopulta päättyy, on pankki luonnollisesti saanut rahansa takaisin. Tämä summa on yleensä huomattavasti vähemmän, kuin asunnon sen hetkinen myyntihinta. Asunnon arvonnoususta saatava myyntivoitto on siis pitkä prosessi.  Myyntivoitolla pääsevät rikastumaan erityisesti suurista kasvukeskuksista asuntonsa hankkineet. Asunnon vuokratuotolla taas pääsee rikastumaan erityisesti jos asunto on hankittu alueelta, jossa vuokrat ovat verrattaen korkeita asuntojen neliöhintaan nähden.
Vuokranantajana joudut hallitsemaan monenlaisia taitoja, mutta suurin osa niistä on helposti opittavissa.

Vuokranantajan muistilista: Tärkeää muistettavaa

• Kaikista vuokrasuhteista tulee aina kirjoittaa vuokrasopimus
• Huolehdi asianmukaisista vakuutuksista
• Varaudu ylimääräisiin kuluihin
• Älä tuudittaudu liikaa vuokra-asunnosta saataviin tuloihin
• Varaudu yllättäviin tilanteisiin
• Palohälyttimen asentaminen on Suomessa pakollista
• Vuokranantajan muistilista saattaa sisältää myösmuita kohtia, kiinteistöstä riippuen